北京探路危旧楼原址重建

王宇

在北京朝阳区劲松、双井区域，建于上世纪70年代的老楼，已成为城市更新中重点提升改造的对象。摄影/徐昕

说起在劲松居住区114号楼经历过的事儿，北京朝阳区劲松街道劲松一区社区党委书记牛磊直咬牙。厕所的塑料下水管道因为老化频繁渗漏，居民求助，他就得帮着堵，进门一看，管道上爬满了蛆。

“当时有二十多个居民来我们这儿反映，房顶和暖气、上下水管线都漏水，墙皮往下掉。楼的质量确实很差，看个电视、吵个架，隔壁听得清清楚楚，邻里之间矛盾突出。”劲松街道城市管理办公室主任何海军告诉《中国新闻周刊》。

建于1976年12月的劲松居住区，从2012年起开始老旧小区改造，以圈梁式和外套式抗震加固为核心。但114号楼的改造始终没有动静。何海军说，114号楼曾被纳入改造范围，但经过检测评估后，被确定为D级危楼，因楼况太差，两种抗震加固方式都被设计单位否定了。

不能改造，也没有腾退计划，这幢紧挨着垂杨柳医院的“抗震楼”被困在东三环西侧的黄金地段，动弹不得。

直到2018年3月，北京市政府办公厅印发《老旧小区综合整治工作方案（2018-2020年）》，提出各区政府对简易住宅楼和没有加固价值的危险房屋，可通过解危排险、拆除重建等方式进行整治。

这无疑给了114号楼一条全新的出路——拆除重建的想法被提了出来。2020年6月，北京市住建委等四部门发布《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》，危旧楼原地拆除重建的试点工作，开始在朝阳、东城、西城、丰台、海淀选点推进。而根据《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》，到2025年，将实施100万平方米危旧楼房改建和简易楼腾退改造。

2022年以来，随着北京东城区龙潭街道光明楼17号楼、朝阳区劲松一区114号楼完成原地拆除重建，西城区桦皮厂胡同8号楼项目启动，这逐渐被视为“老破小的最佳出路”。最高花费几十万元，就能在城市中心换得一套增加了电梯、使用面积和合理布局的新房，很难不让人动心。

但事实上，作为一项当前主要依赖政府出资的普惠性政策，“解危排险”才是北京危旧楼改建的初衷，是安全性上的雪中送炭，而非舒适性上的锦上添花。更何况，因涉及居民出资，需要居民意见高度统一，其间的复杂更是超出外界的想象。

关于114号楼，翁玲的记忆一半辉煌，一半晦暗。

辉煌的那段对应上世纪70年代。1976年5月，国务院批复北京市1976年基本建设综合计划，要求各部委积极支持北京市对一般民用建筑实行统一规划、投资、建设、分配、管理的办法，并决定自1976年开始，在东郊、南郊工业区附近建成成片的居住区。

当年12月，劲松居住区开工，此后掀起了“首都住宅建设的新高潮”。北京市委向中央报送的报告提出，到1980年底，力争全市建成百万平方米的住宅。而凭借建筑规模，劲松居住区甚至成为那个阶段的建筑量度量单位。

1978年，翁玲35岁，正值盛年，与丈夫携一双儿女，凭借北京建工五建集团职工的身份，成为首都住宅建设热潮最早的受益者之一。一家四口分到位于劲松居住区114号楼一套64平方米的三居室，拥有独立的厨房、卫生间。

最重要的是，当时因唐山大地震的影响，抗震要求在城建系统很受重视。据说当年来自清华大学的建筑設计人员在分四个单元容纳66户居民的114号楼上，做起了“独立单体、框架轻板”的抗震结构实验。

“为什么说这楼好呢？这是北京第一幢轻体楼，防震的！谁不羡慕啊？”时隔46年，81岁的翁玲急促用力地拍着眼前的木茶几，骄傲溢于言表。

那是轻质建筑材料炙手可热的年代。当时，国内第一条纸面石膏板生产线在北京市轻型建筑材料公司建成投产，获得建设部科技进步一等奖。

辉煌与晦暗之间，隔着四十多年。墙上有蟑螂，来不及出手，翁玲伸脚一踹，墙体被踹出个大窟窿。当年紧俏的轻质复合板材褪去光环，成为居民口中的“泡沫板子”“塑料管子”。

“塑料管子”因老化而频繁渗漏，“泡沫板子”又禁不住雨淋水泡，被“破楼”折磨的痛苦尖锐绵密：楼上漏水，翁玲家的地上就得堆满盆盆罐罐；自己睡的那张床，总有一部分泡在水里，从未彻底干爽过；房子新装修后，电线埋在墙体里，盛夏时节，下雨漏一次水，停电半个月，翁玲夫妇和儿子只能在溽暑中忍耐。

2012年开始的北京老旧小区改造，正是从劲松街道发源。而以引入社会资本参与老旧小区改造、提升居住品质为核心的“劲松模式”也成为各地竞相取经的对象。身处老旧小区改造的前沿，翁玲眼见着30多幢楼一一得到抗震加固和加装电梯，114号楼却因被评级为D级危楼，改造迟迟没有进展，心里不是滋味儿，“就我们孤零零地（被剩下），谁见了我们都说，瞧你们那破楼”。

2018年3月，北京市政府办公厅印发《老旧小区综合整治工作方案（2018-2020年）》后，114号楼找到了新出路，拆除重建。愿景集团劲松业务负责人褚秋晨告诉《中国新闻周刊》，集团从2018年就开始策划劲松一区和二区的综合整治提升，并开始接管小区物业，“居民生活实在太不方便了，要挂个镜子、衣服，墙上连钉子都钉不住”。

“劲松模式”耕耘多年，其间劲松街道办事处与市、区住房和城乡建设委员会（下称“住建委”）及市规划与自然资源委员会（下称“规自委”）朝阳分局等委办局建立了紧密联系。褚秋晨说，拆除重建114号楼的想法产生后，“住建委让我们先行一步，就有了这个试点”。

几乎同一时间，西城区桦皮厂胡同8号楼的危旧楼改建项目也开始启动。

这幢建于1976年的老楼，建造之初，是一家眼镜厂的办公用房。改造后，安置了曾住西单民房的家庭。8号楼最早的居民安萍向《中国新闻周刊》回忆，相比贴着长安街的西单，当时这里显得偏僻破旧。周围都是平房，暖气是后来外接的，刚开始入住的那几年，楼里没有暖气，取暖得靠居民自己往楼上搬煤。但40多年过去，这幢位于西北二环里的老楼因其区位和教育医疗资源优势，成为居民无法放弃的利益。

新街口街道办事处四级调研员朱骅记得，8号楼早在2012年就被鉴定为D级危楼，当时就已经出现墙体沙化开裂，地面沉降，“当时就想做抗震加固，但因为居民意见未能统一，事情就没做成”。

“一楼有违建，二楼就老来投诉，怕盗贼攀爬入室；五楼的电线是老旧的麻花线，时间长了就着火；四楼装橱柜，发现墙体沙化到不能钉钉子了；一楼反潮、渗水严重；二楼和五楼阳台都有裂缝。”玉桃园社区工作者金鑫告诉《中国新闻周刊》，由于8号楼是独栋建筑，规模有限，因难以平衡收支，物业管理难度很大，居民大量诉求涌入社区。

2020年6月17日，北京市住建委、规自委、发改委和财政局联合发布了被称为178号文的《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》，明确在各区开展危旧楼房改建的试点工作。

“178号文一出来，我们先跟区里争取了这个项目，并征集居民意见。”朱骅告诉《中国新闻周刊》，“以前居民的意见还比较分散，有人想拆迁，但这次征集意见后，大家对改造思路就集中统一了。”最终成为市级的危旧楼改建试点项目。

西城区住建委老旧小区危旧房屋改造科的工作人员谢忠宇告诉《中国新闻周刊》，8号楼能成为西城区的危旧楼改建试点，一方面是因为它违建较少，另一方面是它户数少。但最关键的原因，是民意基础足够好，“第一轮征询居民意见，大家就达成统一”。

“以前我们遇到过极端案例，老楼已经‘不能更破’了，几乎所有的居民都同意改建，但有一户居民因孩子要出国留学，急需用钱，并提出一系列要求，使得整楼没有实施改建。”谢忠宇告诉《中国新闻周刊》。

征地拆迁模式发展20年，观念的转变并非易事。“刚开始我们做居民工作，居民就认为这是拆迁，不仅不出资，还想一套换两套，或者让政府补偿。”在街道和社会资本先行的劲松之前，整个北京市都没有危旧楼改建的成功案例。“居民会想，你是开发商，楼拆了以后能得到多少利益。”何海军回忆。

尽管178号文提出，改建意向征询、方案征询获得不低于三分之二的居民同意，方案就可开展下一步工作。但实际操作中，谢忠宇发现，改建真正的前置条件是“100％同意的民意基础”。

“拆老楼不是缝缝补补，大家用同一个地基，有一家不愿意都很难组织实施。”谢忠宇告诉《中国新闻周刊》，拥有民意基础、申请楼房满足178号文适用范围的情况下，试点实施“先到先得”。

要原地改建，首先要算清楚拆除重建的成本究竟是多少。何海军介绍，不像有完整指导手册的抗震加固，危旧楼改建没有现成的方案，谁都不知道该怎样出资。

“我们跟市住建委碰头，住建委让我们测算每平方米的拆除重建成本。其他区县测算都在10000元/平方米以上，我们测算的是8400元/平方米，全市最低。”

据114号楼改建项目的建设实施主体北京建工五建集团项目经理孟樊军介绍，拆除重建成本由拆改费用、工程成本和二类费用构成，拆改费用包括拆除、渣土消纳、市政改线和树木栽移的费用，而二类费用则包括设计费、监理费、可研报告费用等。

之所以能给出全市最低拆建成本，是因为五建集团同时也是产权方。“产权方本身就是建筑公司，还让出了许多利润。”何海军告诉《中国新闻周刊》。

据何海军介绍，按照市、区1：1.2的标准，北京市、朝阳区财政最终对114号楼拆除重建的补助标准是5786元/平方米，占8400元/平方米测算成本的68.8％。

1：1.2的财政支持标准，出自2019年由北京市四部门联合出台的《关于老旧小区综合整治市区财政补助政策的函》。该文件规定，城六区、通州区区级财政负担改造资金不高于市级补贴单价的1.2倍。实际操作中，城六区通常按照市级补贴单价的1.2倍顶格执行补助。2020年出台的178号文将改建项目纳入老旧小区综合整治范围，财政支持政策亦按照上述函件执行。据孟樊军介绍，114号楼一共拆除了3988.88平方米，两级财政共补助 2307.9万元。

178号文提出，原则上居民户数比现状不增加，为改善居民居住条件，具备条件的可适当增加建筑规模。

“能增加多少建筑规模？刚开始没有任何标准。”何海军说，在最初的设计方案中，114号楼增加了15％的建筑规模，但未得到规划部门的批准，理由是不符合疏解政策。“虽然没有增加住户，但减量发展的背景下，朝阳区的建设指标没有那么多了。”增加的建筑规模最终被压到11％左右，覆盖增加电梯和改建厨房、卫生间所需的面积。

桦皮厂胡同8号楼也面临同样的问题。“建筑面积究竟能增加多少，很难把握。”谢忠宇说。最终，参考劲松一区114号楼和东城区光明楼17号的做法，桦皮厂胡同8号楼的设计方案得到优化，增加了约90平方米的建筑面积。而每套房屋增加了6到8平方米的使用面积。

在寸土寸金的北京城六区，房屋面积的增加意味着数十万的账面收益。而从摇摇欲坠的危楼到改建后黄金地段、布局合理、加装电梯的新房，房产增值的前景毋庸置疑。以其中一个项目为例，确认改建后，每平方米的房价增加了2万元。再加上北京市、区政府真金白银的大力改建支持，在外界看来，居民的出资意愿理应高涨。

但参与危旧楼改建试点的住建部门、街道、社区发现，“部分居民总是想以更小的代价获得更多”。

何海军告诉记者，最初做测算时，居民在24个月的改建期内的安置成本，与拆除重建成本合并后，每户居民大概要出资20万元到22万元之间。但听闻这个测算结果，在最初的意見征询阶段100％同意原址重建的居民里，只有三分之一的居民同意出资，另外三分之二的居民纷纷拒绝或持观望态度，工作无法继续推进。

2019年12月，时任朝阳区区长到劲松调研，街道向他汇报了114号楼的情况，居民957万元的周转费最终由朝阳区财政承担。

对于已经扣除周转费的出资方案，部分居民仍不满意。按照最初的设想，基于“成本共担”原则，除了承担新增面积的改建成本，对于房屋原有面积，在政府与产权单位出资后仍不能覆盖成本的情况下，居民应负担仍旧不足的部分。

“但与居民沟通实施方案时，由于工作比较困难，原住房面积中应该由居民承担的改建成本，实际上也是由产权单位来承担，这样我们的出资就从558万增加到640万。”孟樊军告诉《中国新闻周刊》。

最终，114号楼居民负担了每户平均7.7平方米的新增面积成本，出资额在6万元到7万元之间，66户居民一共出资400万元。此外，按照计划，以取得新增地下空间的经营权为条件，愿景集团应作为社会资本出资600万元，才能使得3900多万元的建设成本得到资金平衡。

但何海军坦陈，114号楼居民的出资比例之所以得到大幅降低，是因为这是全市第一个危旧楼改建试点，当时谁也不知道究竟该怎么测算拆除重建成本，“114楼之后，如果再有拆除重建的情况，居民恐怕就要自己负担周转安置费了”。

而桦皮厂8号楼项目，根据建设实施主体德源集团最初的测算结果，居民出资在10万元以内，每户居民出资4万元到8万元不等。但随后，设计单位发现由于过去的水、电、气、热均为外接管线，改建后变成地下管线，需要重新开一些管线出口，成本因此升高。

重新测算后，除了自行解决周转问题，8号楼每户居民的改建负担约为20万元左右。这个出资方案要通过，意味着经济条件最薄弱的居民也能承受出资方案，其中的难度远超外界想象。

金鑫记得，有一户居民在改建方案成型前，以超过同地段房屋平均水平的价格买入一楼带有违建的房屋。改建方案形成过程中，得知自己购买的违建面积，拆除后得不到相应补偿，迟迟不肯在协议上签字。

还有一户居民，祖孙三代居住的房子，有三分之一的产权属于女儿的姨妈。因家庭变故，女儿负债累累，原本咬牙答应了最初几万元的改建出资，等出资金额上升到20万元，她再也无力承受。为此，社区和工作组找遍了他们的亲戚，却没人愿意提供帮助。

“姨妈就说了，这房子有我的三分之一，之前已经因为别的事儿为她们出过钱了，姨妈自己每个月还花1万块租房住呢，凭什么还为自己住不上的房子付20万改建费呢？”金鑫回忆。

但在绝大多数居民都已经形成统一意见、而自己又无法承担出资义务的情况下，这户居民同意以当时的市场均价卖房。但当时项目已经进入改建流程，买家需要在无法申请商业贷款的情况下，以13万元/平方米的价格，为这套63.5平方米的房屋支付800多万元的房款，买主难寻，最终有关部门搭桥，通过市场手段找到了合适的买家。

劲松114号楼的居民最终出资额在6万元到7万元之间，但因66户居民里，有三户还没有完成房改，需要多出几万元。正是这数万元，困住了整个114号楼的改建推进。

“有人因患了大病，家中一贫如洗，还有居民因精神疾病，没有行为能力。”何海军告诉记者，“但不能因为一户出不了这个钱，就办不了这个事”。

贫困的低保户，街道通过民政部门申请额外的救助。大病致贫的居民，街道帮助他申请到大病救助。还有五建公司老的单位职工，就通过单位救助。受精神疾病困扰的家庭，街道找到女儿来帮他们处理。“总之千方百计地想办法，由五建公司为这些居民做了房改，不然做不了拆除重建。”何海军说。

在改建成本和居民的经济条件均为刚性约束的情况下，引入社会资本原本能为老旧小区改造起到资金调蓄作用，这也是“劲松模式”的精髓。

“社会资本进来，需要有能利用的空间。”谢忠宇说。但按照“减量发展”的要求，建筑新增面积受到严格约束，社会资本进入后的经营性空间未必能得到保障。

以114号楼为例，愿景集团原本希望能成为建设实施主体，但最终由产权单位五建集团来担任。愿景集团还期待可以对地下新增空间做经营性利用，但这个设想也未能实现。愿景集团表示，改建工程完成后，他们发现地下空间的层高无法满足经营性空间的要求，只能把地下空间当作物业办公用房使用。对这个问题，五建集团相关负责人则告诉《中国新闻周刊》，愿景集团租赁年限20年，不符合相关政策，所以租赁使用协议一直未签署，同时愿景集团内部未进行出资立项，最終由五建集团垫资施工。

打开人民网开设的领导留言板，选择北京市，检索“危楼”“危房”，数十条居民留言都在表达相似的诉求：楼房已经鉴定为危房，何时才能腾退或者原址重建？不少人提到劲松114号楼，短短几句话，流露出极度的渴望与羡慕。在劲松一区，旁边楼栋的居民看到牛磊，难免半调侃半认真地问上一句：“牛书记，什么时候把我们那楼也给拆了重建啊？”

同样在本月，桦皮厂胡同8号楼实现了封顶。施工绕过了产权归集，采用“产权主体不变、实施主体代建”等模式，并借助装配式建筑方式，将建设周期压缩到两个月，也为危旧楼原址重建提供了一种思路。

经历过试点的人，都知道过程的艰难、漫长和附着在“试点”二字上的特殊待遇，天时、地利、人和，缺哪样都不行。“希望居民知道试点的来龙去脉，知道没有改造价值的D级危楼是改建的前置条件，理性客观地看待。”谢忠宇说，“它的首要目的是解危排险，不是锦上添花，而是雪中送炭。”

（文中翁玲、安萍为化名）